Règles d'urbanisme

Certains administrés s'interrogent légitimement sur les démarches à effectuer en matière d'urbanisme. Voici quelques rappels succincts qui devraient permettre de mieux comprendre les procédures et les règles élémentaires du code d'urbanisme.
Très précisément, lors d'un projet de construction ou de modification, vous devez systématiquement déposer en mairie une déclaration de travaux ou une demande de permis de construire et même parfois, une demande préalable de permis de démolir.

Permis de démolir :
Lors de l'édification d'une construction, il peut être nécessaire de solliciter préalablement ou simultanément un permis de démolir pour une ancienne construction. Cette obligation trouve son origine dans le fait que cette construction peut revêtir un intérêt majeur, notamment au plan du patrimoine (bâtiment classé, etc.).
Déclaration de travaux (DT).
Elle concerne des travaux légers (édification d'abris de jardin, ravalement, création d'ouvertures supplémentaires, édification de murs, extensions de construction si la surface hors œuvre brute (SHOB) est inférieure à 20 mètres carrés, etc.
Il existe une exception cependant, lorsque le terrain est vierge de toute construction, la première édification exige un permis de construire, même si la SHOB est inférieure à 20 m2.
Sauf cas particulier, ce type de dossier est instruit dans le mois qui suit son dépôt en mairie. Il est examiné en commission d'urbanisme puis instruit par les services techniques communautaires. A noter cependant qu'un ravalement de couleur similaire au précédent ne nécessite pas de déclarations de travaux de même que l'édification d'un mur de soutènement.
Plus généralement des travaux de rénovation à l'identique (remplacement de toiture, de portes et/ou fenêtres, etc.) n'exigent pas de déclaration préalable sous réserve qu'ils soient effectués sans modification par rapport à la situation précédente.

Permis de construire (PC).
De façon générale, elle s'adresse à des constructions dont la SHON est supérieure à 20 mètres carrés. Par ailleurs, lorsque la SHON est supérieure à 170 mètres carrés, il convient alors de solliciter les services d'un architecte. A ce titre, même s'il s'agit d'une extension mineure, celle-ci peut exiger le recours à un architecte.
Exemple : une construction de 160 m2 de SHON, avec une extension projetée de 20 m2, nécessitera le recours à l'architecte puisque la SHON totale sera alors supérieure à 170 m2. Dans les cas les plus courants ne nécessitant pas de pièces complémentaires, ce type de dossier est instruit dans les deux mois qui suivent son dépôt en mairie. Délai de recours des tiers. Une fois l'autorisation administrative délivrée (PC ou DT), la mairie est tenue d'en informer la population par voie d'affichage en mairie. Dès lors démarre ce qu'il est convenu d'appeler le délai de recours des tiers, période de deux mois, pendant laquelle tout administré peut contester l'autorisation administrative en recours gracieux auprès du maire puis, le cas échéant, devant le tribunal administratif, juridiction compétente pour ce genre de litiges. Il est donc vivement conseillé, dès lors qu'une autorisation est accordée, de placer sur le site de la construction future un panneau indiquant les références de l'autorisation obtenue (PC, DT, etc.) et de ne démarrer les travaux qu'à l'issue de ce délai de deux mois. Dans les cas les plus exposés aux recours des tiers (gros chantiers), il est même d'usage de faire constater, par huissier de justice, l'existence du panneau de chantier indiquant les principales caractéristiques de la construction, objet de l'autorisation administrative.

Demande de modificatif de permis de construire :
En cours de construction, il est possible de faire une demande de permis modificatif. Le dossier relatif à cette demande est alors instruit comme le permis initial et la modification ne doit s'effectuer qu'une fois obtenue l'autorisation signée du maire de la commune ou de son représentant. Là encore, le délai de recours des tiers est également de deux mois. Ceux qui ne respectent pas ce délai encourent des risques, en cas de recours de tiers.

Certificat de conformité :
Sa signature atteste que la construction a été réalisée conformément aux plans consignés dans le permis de construire. En pratique, il nécessite parfois, pour être délivré, le dépôt d'un permis modificatif afin de régulariser la situation, quand c'est possible. Dans le cas contraire, le certificat n'est pas délivré. Enfin, ce certificat est généralement exigé en cas de vente.